Les limites de l'administration fiscale pour rectifier l'évaluation d'un bien
L'administration fiscale a le pouvoir de rectifier l'évaluation d'un bien si elle estime que celle-ci est inférieure à sa valeur vénale réelle. Pour ce faire, elle doit apporter des preuves solides. La jurisprudence privilégie la méthode par comparaison, en se basant sur des biens intrinsèquement similaires.
Une affaire récente met en lumière l'importance pour l'administration fiscale de justifier ses évaluations en se basant sur des éléments de comparaison pertinents. Les contribuables doivent également être en mesure de prouver l'exactitude de leurs valorisations pour éviter des rectifications injustifiées.
Contexte de l'Affaire
La Cour a ainsi jugé que l'administration n'avait pas suffisamment tenu compte des éléments de moins-value. Mme O, veuve R, décédée en 2013, avait établi ses trois petits neveux par alliance comme légataires universels. Elle était propriétaire de sa résidence principale, évaluée à 2 370 000 euros dans la déclaration de succession. Ce bien a été vendu le 10 juin 2014 pour un prix de 2 920 000 euros.
Suite à un contrôle de la déclaration de succession, l'administration fiscale a estimé que la valeur déclarée de ce bien était de 2 827 000 euros. Une proposition de rectification a été envoyée à Mme C. M. La commission de conciliation a maintenu la valeur proposée par l'administration. Mme C. M. a déposé une réclamation contentieuse, qui a été rejetée. Elle a ensuite assigné la Direction régionale des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Paris.
Le tribunal judiciaire de Paris a statué que la valeur vénale de l'immeuble devait être fixée à 2 600 000 euros. Il a rejeté le surplus des contestations et a condamné le directeur général des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris aux dépens et à payer à Mme C. M. la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'argumentation de l'Administration Fiscale
L'administration fiscale peut rectifier l'évaluation d'un bien lorsqu'elle estime que celle-ci est inférieure à sa valeur vénale réelle au jour du décès. Pour cela, elle utilise la méthode par comparaison de biens intrinsèquement similaires, comme le permet la jurisprudence.
M. M. soutient avoir apporté la preuve de l'exactitude de la valorisation.
La décision de la Cour
Pour la cour, il appartient à l'administration de justifier de l'évaluation en fonction d'éléments de comparaison suffisants portant sur des biens intrinsèquement similaires. L'administration a estimé, par comparaison avec trois cessions de biens similaires, que l’évaluation proposée par la contribuable, concernant six cessions, n'était pas pertinente.
Dans le rapport d'expertise, le bien, construit en 1959, nécessite des rafraîchissements. Les prestations de bonne qualité sont en état d’usage, et l’électricité et la plomberie doivent être modernisées. Les derniers travaux datent de 1976. Quant aux dépendances, le studio situé en sous-sol, semi-enterré, ne dispose ni de WC privatif, ni de cuisine, et n'est pas louable en l'état.
Le droit de jouissance exclusive du toit est limité par le règlement de copropriété et ne constitue pas un droit de propriété. La localisation est excentrée, avec un impact de l'importante circulation et l'absence de vue dégagée.
L'administration a présenté trois termes de comparaison. Deux de ces termes se situent dans des quartiers plus recherchés. L'appartement en litige est situé à proximité du périphérique (recouvert à cet endroit). Le premier élément de comparaison retenu par l'administration est une adresse prestigieuse avec une vue exceptionnelle, localisation objectivement pas similaire à celle de l'appartement en litige. Le second terme concerne un appartement situé au cœur d'une rue commerçante, éloigné du boulevard périphérique. Seul le troisième bien peut être considéré comme étant similaire.
La valeur vénale dépend de facteurs physiques tels que la surface, la date de construction, la qualité architecturale, l'état d'entretien et de vétusté. Statuant à nouveau, la cour a jugé que Mme C. M. justifiait de l'exactitude de la valeur déclarée dans le cadre de la déclaration de succession de Madame R., soit la somme de 2 370 000 euros.
Par ces motifs, la cour a confirmé la décision déférée en ce qu'elle a jugé que l'administration n'avait pas suffisamment tenu compte des éléments de moins-value affectant le bien. Elle a fixé à la somme de 2 370 000 euros la valeur vénale de l'immeuble, débouté le Directeur régional des Finances Publiques d'Ile de France et de Paris de l'ensemble de ses demandes, et ordonné la décharge intégrale des rehaussements mis à sa charge par l'administration fiscale.