Immobilier : Les vrais dangers du prêt relais
Le prêt relais est un dispositif de financement qui permet aux acquéreurs immobiliers de faire face à un décalage de trésorerie entre l'achat d'un nouveau logement et la vente de leur résidence actuelle.
Cette avance partielle d'un établissement bancaire sur la cession de votre logement vous permet de vous positionner rapidement sur le bien que vous souhaitez acheter, sans attendre d'avoir vendu le précédent. Toutefois, ce dispositif comporte des risques et nécessite une certaine vigilance de la part des emprunteurs.
Qu'est-ce qu'un prêt relais et quels sont les différents types proposés aux acquéreurs immobiliers ?
Le prêt relais est un crédit à court terme, accordé pour une durée de 12 mois, généralement renouvelable une fois. Le montant du prêt représente entre 60% et 80% de la valeur estimée de votre résidence actuelle. Dans le cadre des solutions de financement proposées, on distingue trois types de prêts relais.
Tout d'abord, le prêt relais sec est accordé lorsque la vente du bien initial couvre en totalité le montant de la nouvelle acquisition, et qu'aucun crédit immobilier complémentaire n'est nécessaire. L'emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt relais, jusqu'à la vente du logement.
Ensuite, le prêt relais associé ou adossé, également appelé prêt couplé ou jumelé, est le prêt relais le plus courant. Il est proposé lorsque le prix du nouveau bien immobilier est plus élevé que celui à vendre. Dans ce cas, vous devez souscrire un crédit immobilier classique pour financer l'acquisition. Les mensualités de votre emprunt et celles de votre prêt relais sont regroupées en une seule mensualité.
Enfin, le prêt relais rachat est une solution intéressante quand vous souhaitez acheter un nouveau bien sans avoir fini de rembourser le bien précédent. Il consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par un autre établissement prêteur et à le coupler avec un second prêt immobilier visant à financer le nouveau bien. Cela peut permettre de lisser vos mensualités pour maintenir votre niveau d'endettement sans l'alourdir. Toutefois, cette formule est onéreuse.
Quelles sont les précautions à prendre pour les emprunteurs ?
Avant de souscrire un prêt relais, il est important de prendre en compte plusieurs points de vigilance. Tout d'abord, le coût du prêt relais est un élément à considérer. En effet, le taux d'intérêt d'un prêt relais est souvent plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique. De plus, un emprunt s'accompagne de différents frais : assurance-emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. Il est utile de faire une simulation en intégrant tous ces éléments pour vous assurer d'avoir un taux d'endettement supportable.
Ensuite, le délai de remboursement du prêt relais est un autre aspect à prendre en compte. Le prêt relais doit être remboursé sous un délai de 24 mois maximum. Si vous n'avez pas réussi à vendre votre bien à temps, la banque peut transformer le prêt relais en prêt classique si votre taux d'endettement le permet. Dans le cas contraire, elle peut procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt ou sur le bien en attente d'être vendu.
Les modalités de remboursement du prêt relais sont également à étudier avec attention. Comme pour un prêt immobilier classique, le prêt relais comprend le capital et les intérêts. Vous avez le choix entre plusieurs possibilités : franchise totale (vous remboursez le capital et les intérêts en une seule fois, lors de la vente de votre bien) ou franchise partielle (vous remboursez les intérêts et l'assurance mensuellement, et le capital est remboursé à la fin du prêt). La franchise totale paraît plus avantageuse mais elle s'avère plus coûteuse à long terme.
Enfin, les fluctuations du marché immobilier sont un facteur à prendre en compte lors de la souscription d'un prêt relais. En tant que détenteur d'un prêt relais, vous êtes tributaire de la conjoncture. Les fluctuations du marché de l'immobilier peuvent compliquer la vente de votre bien. La banque est en droit d'exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue. Vous pouvez donc être amené à baisser significativement le prix de vente, dans l'empressement. Dans un contexte de ralentissement du marché de l'immobilier, comme on l'observe depuis 2022 avec la remontée des taux d'intérêt, la souscription d'un prêt relais comporte un risque accru.