Pourquoi les banques réclament de plus en plus d’apport aux acquéreurs immobiliers ?
Record battu en 2023 pour le montant moyen de l'apport personnel selon le réseau Century 21, les banques durcissent les conditions pour emprunter.
89 345 euros, voila le montant moyen d'apport constaté par le réseau Century 21 au cours de la seconde moitié de l'année 2023, pour l'acquisition d'un bien évalué à 244 090 euros. Comment expliquer ce montant de plus en plus important ?
La montée en flèche des taux d'intérêt au cours des deux dernières années rend de plus en plus difficile pour les emprunteurs l'obtention d'un prêt immobilier. Cependant, un autre facteur pèse également sur les ménages modestes et les primo-accédants : l'apport personnel. En effet, la somme d'argent apportée par les futurs propriétaires à partir de leurs économies joue un rôle crucial dans la décision d'accorder ou de refuser un crédit immobilier. Cette somme prend une importance croissante, comme le révèlent les données du réseau Century 21.
Selon Century 21, le montant moyen de l'apport personnel s'est élevé à 89 345 euros au cours du second semestre de 2023, pour un bien immobilier d'une valeur de 244 090 euros. Ainsi, cet apport représente 36,6 % du budget nécessaire à la réalisation d'un tel projet. Le communiqué de Century 21 résume la situation actuelle en indiquant que "l'apport personnel a continué de croître en 2023, atteignant un niveau sans précédent". Par rapport au premier semestre 2023, le montant à apporter a augmenté de 2 % en l'espace de 6 mois.
Rappelons que l'apport désigne la somme d'argent provenant des emprunteurs, issue par exemple de l'épargne accumulée au fil des ans, d'une donation, d'un héritage familial, ou de la vente d'une propriété précédente. Son objectif est double : pour la banque, il permet de réduire les risques en garantissant une contribution significative de l'emprunteur au financement du projet immobilier. Quant à l'emprunteur, l'apport vise à minimiser le montant emprunté, réduisant ainsi les mensualités et/ou la durée du crédit sollicité.
La progression constante du niveau d'apport personnel n'est pas fortuite. Avec l'augmentation des taux d'intérêt, passés de 1 % à 4 % en deux ans, la capacité d'emprunt des demandeurs a diminué. À revenus égaux, ils ne peuvent plus emprunter les mêmes sommes auprès des banques. Century 21 ajoute que "la superficie des biens achetés ne peut quasiment plus diminuer sans risquer d'atteindre un seuil de viabilité rendant l'acquisition inconcevable pour le confort des occupants".
Conséquence : l'ajustement possible pour les emprunteurs est de fournir un apport plus important. En apportant davantage d'argent de leurs ressources personnelles, les futurs propriétaires peuvent acquérir la maison ou l'appartement dont ils ont besoin sans compromettre excessivement leurs critères d'achat, et sans dépasser les critères d'endettement fixés par le Haut conseil de stabilité financière.
Est-il encore envisageable d'emprunter sans apport personnel ?
En général, les banques demandent aux futurs emprunteurs de fournir entre 10 et 20 % d'apport personnel par rapport au coût total de l'opération immobilière. Cette somme couvre les frais liés au projet tels que les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de notaire, etc. Cependant, atteindre ce niveau d'apport peut être difficile, surtout pour les ménages modestes et les primo-accédants qui ne peuvent pas utiliser une partie du produit de la vente d'une propriété précédente.
Century 21 souligne que "les retraités sont ceux qui s'en sortent le mieux, leur part augmentant de +7 % parmi les acquéreurs". Cependant, obtenir un prêt immobilier sans apport reste possible mais difficile. Ce type de financement, appelé "prêt à 110 %", couvre non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les frais associés à l'acquisition. La Banque Postale propose cette option aux primo-accédants de moins de 36 ans.